外銀IBDのMDが、東京都港区の新築億ションを購入した場合のシミュレーションについて

1.　東京都都心部のマンションの驚きの価格

東京都都心部、要するに、東京、銀座、赤坂、六本木、渋谷といった

ビジネスの中心地に車で10分以内で行けるような立地のマンション価格は

物凄い値段になっている。

東京の住宅地に関しては、都心3区と言われる、港区、千代田区、中央区が

最も高いとされているが、そのうち、港区が最高峰と考えられている。

ネット検索するとわかるが、港区の新築マンションの坪単価は、

600～800万円位に高騰しており、特に話題の物件の最上階とも

なると、余裕で坪単価が1000万円を超えていたりする。

（例えば、延床面積130平米で4億円！）

リーマンショック前の好況期（2006～2008年頃）であっても、

坪単価400～500万円もあればそこそこの港区の新築マンションが買えたように

記憶しているが、2011年の震災にも関わらず、都心のマンション価格は

じわじわと高騰をし続けているのである。

2.　外銀IBDのMD向けの物件の選定

何と言っても、外銀IBDのMDである。

起業家などのオーナー経営者を除く、日本のサラリーマンにおける最上位である。

従って、港区と言っても、狭かったり、ショボいデベロッパーの物件を

買うわけにはいかない。

とはいえ、サラリーマンであるため、税金はがっつりと半分位かかって

しまうし、ボーナスのうち3割位はRSU（株）で付与される。

また、商社のように安定的な終身雇用では全くないので、

3～4億クラスになると、ちょっと厳しい。

そこで、1億5000万～2億円位が妥当であろうか？

検索してみると、こういった物件が見つかった。

＜公式＞プレミスト赤坂翠嶺｜東京都｜関東｜ダイワハウスの分譲マンション

大手の大和ハウスが分譲の最高峰のプレミストシリーズ。

立地は港区赤坂で、現存する最高値物件が約1億5000万円である。

（とはいえ、71平米の2LDKである）

これぐらいであれば、外銀IBDのMDでもとりあえず恥ずかしくない物件と

言えよう。

3.　返済シミュレーション他

物件が決まると、次は返済プランということになる。

その前に、外銀IBDのMDの年収と貯金額を想定しなければならない。

支払うことができる頭金の額によって、その後の月々の返済額が違って

来るからだ。

①現状のベースとボーナスを想定

まず、現状のベースサラリーは比較的想定しやすい。

ベース自体には相場があり、各社極端な差は無いからだ。

従って、ベースサラリーは3500万円としよう。

従って、実質手取りは6割を下回り、月に160万円強くらいだろうか。

ボーナスは水物なので、また、RSU（株式による支給）も3割以上を

占めるだろうから、キャッシュ部分は減るので、ボーナスは全て

貯蓄に回すことを想定し、住宅ローン返済には使用しないこととする。

ちなみに、今だと期待すべきボーナス額は3500～7000万円くらいであろうか。

（欧州系だと、5000万超のボーナスは難しい気もするが…）

②現在の貯蓄額を想定

外銀IBDのMDに35歳で就任したとしよう。

20代の8年間は、アナリストとアソシエイト、

30～35歳の5年間はVPだとしよう。

そうすると、20代のアソシエイト以下の時期は大して貯蓄できない。

何故なら、せいぜいアソシエイトで2000万円程度であり、

20代の内にはせいぜい3000万円位の貯蓄くらいが精一杯だろう。

（外銀の場合、それなりの生活費がかかるから）。

そして、VPでもベース2000、ボーナス2000で、

手取りが6割弱であることを考えると、1年間で1000万円貯めるのも

容易ではない。

1000万円貯めたとして、5年間で5000万円である。

以上より、20代に3000万、30～35歳で5000万貯めたとして、

合計貯蓄額は8000万円となる。

③返済シミュレーション

貯蓄額が8000万円であれば、頭金に5000万円を充当できる。

そうすると、住宅ローンの借入金は、

1億5000万円ー5000万円＝1億円となる。

住宅ローン金利は、今はとにかく安い。

各種銀行のサイトを見ると、三井住友信託銀行で1.05％というのが

あったのでこちらを使う。

返済期間は15年としよう。

商社のように６０歳までの雇用は全く計算できないからだ。

これで計算してみると、

月々の返済額は60万円だ。

月々の手取りは160万円強なので、ちと割合が高い気もするが、

ボーナスは全額貯蓄に回すと想定しているので問題はない。

残り手取り100万円あれば、何とか相応の生活はしていけるだろう。

まとめ

東京都心部のマンション価格の高騰によって、

１億円ではマンションを購入できなくなり、外銀IBDのMDでも

楽勝では行かなくなった。

もっとも、MDまで上り詰めることができるのはほんの一部である。

そういうことを考えると、税制の上でも、起業して会社を売却する

途の方が早い気もするがどうだろうか？